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안녕하세요. 생활정보 블로그 life.nscworld입니다. 오늘은 부동산 전세보증금 문제, 그중에서도 전세금 반환이 힘든 경우에 따른 임차권등기명령에 대해 알아보겠습니다.
주택을 임대차하는 경우 여러가지 문제가 발생할 수 있습니다. 그 가운데 가장 큰 문제는 역시나 전세보증금에 대한 문제입니다. 임대차 기간이 종료하게 되면 임차보증금을 주인으로부터 제때에 돌려받아야 되는데 그렇게 되지 않는 경우가 발생하면 난감할 수 밖에 없습니다. 특히 갑작스럽게 학업이나 직장 문제로 거주지를 옮겨야 하는 경우에는 더욱 그럴 것입니다.
그래서 오늘은 전세보증금 반환 문제에 알아보겠습니다.
전입신고 및 확정일자 : 대항력 및 우선변제권 확보
일단 전세를 들어가기 위해서는 임대차계약서를 작성하게됩니다. 그리고 가장 먼저하는일이 전입신고와 확정일자를 받아서 대항력 및 우선변제권을 확보하는 일일 것입니다. 이것은 전세보증금을 지키는 가장 기본적인 사항이며 또한 가장 중요한 사항이기도 합니다.
하지만 위와같이 대항력과 우선변제권을 확보했더라도 계약기간 도중에 다른 곳으로 이사를 하게된다면 즉시 대항려과 우선변제권을 상실하게됩니다. 때문에 계약기간 중에는 절대 거주지를 바꾸는 일이 없어야 하겠습니다.
임차권등기명령 이란?
계약기간이 만료와 동시에 다른 곳으로 꼭 이사를 가야만 하는 상황이 발생하는 경우가 있습니다. 이런 경우 보통 집주인(임대인)은 새로운 세입자가 들어오면 그 돈으로 전세보증금을 돌려주겠다고 말합니다. 집 주인이라고 해서 몇 억원씩 되는 돈을 여유 자금으로 수중에 가지고 있는 경우는 별로 없기 때문입니다.
이런 경우 세입자가 먼저 이사를 가게되면 기존에 확보해두었던 대항력과 우선변제권이 소멸하기 때문에 이러지도 저러지도 못하는 경우가 발생합니다. 이럴 때 임차권등기명령제도를 이용하게 되면 먼저 이자를 가더라도 기존에 확보해둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되어 그나마 마음이 좀 놓이게 됩니다.
다만 임차권등기명령제도를 이용하기 위해서는 몇가지 조건을 갖춰야만 합니다.
임차권등기명령 제도의 기본 조건
- 임대차 계약기간이 종료되어야 합니다. 계약기간 중에는 임차권등기명령제도를 이용할 수 없습니다.
- 집주인에게 임대차 계약의 해지사실을 반드시 통보해야 합니다. 만약 통보하지 않게되면 묵시적갱신에 의해 자동으로 기존의 임대차계약이 연장됩니다.
- 확정일자와 전입신고의 효력이 유지된 상태에서 신청해야 합니다. 먼저 이사간 후 나중에 신청할 수 없습니다.
임차권등기명령 신청 방법
임차권등기명령은 임대인의 동의 없이 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 신청하는 곳은 해당 부동산 소재지의 관할법원입니다.
법원 방문시 필요서류는 임차권등기명령 신청서, 주택의 등기부등본, 건축물대장, 확정일자가 찍힌 임대차계약서, 그리고 임차인이 주거용으로 사용하고 있다는 증빙 서류 및 사진 등입니다.
컴퓨터 등에 밝으시다면 인터넷으로도 신청이 가능합니다. 공인인증서가 있어하고 위택스 및 대법원 전자소송 사이트에서 신청합니다.
오늘은 임차권등기명령 제도에 대해 알아봤습니다. 이 제도는 신청하고 승인되면 말 그대로 등기부등본에 임차권의 내용이 기재되게 됩니다. 이렇게 되면 임대인은 새로운 세입자를 구하기가 더욱 힘들어집니다. 그래서 임차권등기명령으로 가기 전에 임대인이 전세금을 마련해서 돌려주는 경우가 많이 있습니다.
